Close

Kwaliteitsvolle woning

Wanneer we spreken over een kwaliteitsvolle woning, denken we zowel aan de bouwtechnische kwaliteit, als aan de kwaliteit van het binnenmilieu als aan de bezettingsgraad. Ook de kwaliteit van de woonomgeving mag niet uit het oog worden verloren. We spreken dan over een kwaliteitsvolle woonomgeving (Heylen et al., 2007, p. 61).

De bouwfysische kwaliteit van de gevels, de daken en het schrijnwerk zegt iets over de uitwendige staat van de woning. Die kan worden aangetast door functionele en constructieve gebreken en door materiaalaantasting. Via wooninspecties wordt in ons land sinds 1960 op regelmatige tijdstippen nagegaan in welke mate het dak, de gevel en het buitenschrijnwerk gebreken vertonen en wat de omvang en de intensiteit van deze gebreken is. Die gegevens over de kwaliteit van de verschillende elementen worden dan via een computerberekening samengebracht tot een globaal eindoordeel over de kwaliteit van de woning: “is te vervangen”, “verdient een uitgebreide renovatie”, “heeft een lichte renovatie nodig”, “vereist een klein herstel” of “vertoont geen gebreken” (Heylen et al., 2007, p. 63). In navolging van de onderzoekers van het Steunpunt Ruimte en Wonen stellen we voor om als minimale kwaliteitsnorm te weerhouden: woningen die geen gebreken vertonen of slechts een klein herstel of een lichte renovatie nodig hebben. (Buyst, E., 2006, p. 32, 47)

De interne bouwtechnische kwaliteit wordt bepaald door de (staat van de) afwerking van de woning. Hierover zijn echter geen objectieve gegevens voor handen. Er gebeuren hiernaar geen systematische wooninspecties. Enkel in geval van een klacht of van een vermoeden van wanpraktijken, wordt over gegaan tot de inspectie van de woning. De onderzoekers van het Steunpunt Ruimte en Wonen stellen voor om als second best oplossing (inspectiegegevens zijn meer objectief en een aantal interne bouwtechnische kenmerken kunnen niet worden vastgesteld door niet-technisch opgeleiden), gebruik te maken van bevragingen van de bevolking. Ze schuiven de synthese-index voor de fysische staat van de woning (Vanneste, Thomas & Laureyssen, 2004) als een bruikbare indicator naar voren (Buyst, E., p. 32). Deze indicator combineert inwendige en uitwendige bouwfysische kwaliteit. Aan de bewoners wordt gevraagd of de elektrische installatie, de binnenmuren, de buitenmuren, de ramen, het dak en de dakgoot: (a) in goede staat verkeren, (b) kleine herstellingen vereisen of (c) grote herstellingen vereisen. De antwoorden hierop worden gewogen volgens het belang dat aan de verschillende onderdelen wordt toegekend in de technische fiche van de Vlaamse Wooncode. Uiteindelijk weerhouden we als kwaliteitsvolle woningen, woningen die zich in een matige (minder dan 2 strafpunten op 10) tot goede (geen strafpunten en dus geen enkele herstelling nodig) fysische staat bevinden.

Wat de kwaliteit van het binnenmilieu betreft, spelen verschillende aspecten een rol, die allen een invloed kunnen hebben op onze gezondheid, zoals chemische aspecten, fysische aspecten, biologische aspecten en aspecten met betrekking tot de veiligheid in de woning. De belangrijkste problemen, zoals vermeld in de brochure ‘Wonen en Gezondheid’ van de Vlaamse Gemeenschap (Tilborghs, G., e.a. 2005) zijn de risico’s die met chemicaliën verbonden zijn. Zo is de koolstofmonoxide problematiek jaarlijks nog verantwoordelijk voor heel wat overlijdens. Een jaarlijks nazicht door een vakman van verwarmingsapparaten op gas en schoorstenen is dus beslist geen overbodige luxe. Als voorbeeld van fysische problemen staan binnenklimaatproblemen (verstoring van temperatuur, vochtigheid, en ventilatie) voorop. Ze gaan echter niet gepaard met acute, ernstige risico’s (Tilborghs, G., e.a. 2005, p. 8). Als biologische factor primeert de schimmelproblematiek, die rechtstreeks gelinkt is aan de vochtproblematiek. Wanneer in de woning vochtverschijnselen zoals schimmelplekken, vochtplekken en lekken worden aangetroffen, is de kans groot dat de bewoners worden blootgesteld aan grotere hoeveelheden schimmelsporen. Die kunnen niet alleen zorgen voor een aantal allergische reacties, maar veroorzaken vaak ook infecties van de luchtwegen of reumatische aandoeningen (Tilborghs, G., e.a. 2005, p. 52). Ten slotte zijn er nog de woning- en tuinongevallen, die mensen heel wat leed kunnen bezorgen. De meeste hiervan zijn echter goed te vermijden en toe te schrijven aan onwetendheid, onoplettendheid en onverschilligheid (Tilborghs, G., e.a. 2005, p. 103).

Een derde indicator die een aanduiding geeft van de kwaliteit houdt verband met het comfortniveau van de woning. Deze indicator is minder absoluut dan de vorige en hangt meer samen met het globale welvaartsniveau van een land of regio. In functie van het vervullen van de dagelijkse hygiëne, weerhouden wij als minimaal comfortniveau: de aanwezigheid van een toilet en badkamer (met bad of douche) in huis. Daarnaast brengen we ook de kosten in die gezinnen moeten maken om hun woning te verwarmen.

Een volgende indicator voor de kwaliteit van de woning houdt verband met de bezettingsgraad. Er zijn tal van manieren zijn om de bezettingsgraad van een woning te meten: het aantal personen per woning, het aantal bewoners per m² vloeroppervlakte, het aantal bewoners in verhouding tot het aantal leefruimtes, het aantal m² woonoppervlakte per bewoner, ...). Naar analogie met het indicatorenrapport van Buyst etal. wordt het aantal slaapkamers ten aanzien van de grootte van het huishouden als indicator voor bezettingsgraad gehanteerd (Buyst et al., 2007, p. 32-33). Het rapport schuift echter geen minimale of maximale normen naar voor om deze indicator aan te toetsen. Na beraadslaging met het Steunpunt Ruimte en Wonen werd geopteerd voor de volgende minimum- en maximumnorm: 1 slaapkamer voor de ouder(s) en 1 slaapkamer voor maximaal 2 kinderen. Wanneer één van de kinderen 12 jaar is of ouder en de kinderen zijn van verschillend geslacht: aparte slaapkamers.

Een laatste belangrijk element van de woningkwaliteit is de woonomgeving. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen de fysieke en de sociale woonomgeving (Knol, 2005, zoals geciteerd in Heylen et al., 2007). De kwaliteit van de fysieke woonomgeving is van bijzonder belang voor onze 16 typegezinnen. Omdat zij niet beschikken over een wagen is de aanwezigheid van voorzieningen op wandelafstand cruciaal voor hun maatschappelijke participatie. Naast de aanwezigheid van voorzieningen (winkelaanbod, eerstelijnsgezondheidszorg, openbaar vervoer, burgerdiensten, sport en ontspanning, opvang en onderwijs), houdt de fysieke woonomgeving verband met de kenmerken van de bebouwing van de woning en de openbare ruimte en met het leefklimaat (hinder, overlast, ...). De sociale woonomgeving wordt bepaald door de bevolkingssamenstelling en de sociale contacten (Heylen et al., 2007, p. 171). De woonomgeving van de typegezinnen waarvoor we een referentiebudget ontwikkelen, kenmerkt zich als goed bereikbaar met het openbaar vervoer, met een relatief groot aanbod aan winkels en andere voorzieningen (cf. supra, 2.3.1).

Close

Close

Betaalbare prijs

Voor de huurprijzen op de private huurmarkt worden net als in 2008 de mediane huurprijzen van kwaliteitsvolle woningen berekend op basis van gegevens uit de Vlaamse woonsurvey 2013 (Heylen & Storms, 2009, 2015). Maar voor de berekening van de sociale huurprijzen hebben we enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd. Eerst en vooral werden in de referentiebudgetten van 2008 de minimale sociale huurprijzen (zoals berekend voor mensen met een leefloon) opgenomen. In 2013 kregen we toegang tot de administratieve data die het mogelijk maakten om de effectief betaalde mediane sociale huurprijzen te berekenen. Dit betekent dat de sociale huurprijzen in de referentiebudgetten van 2013 hoger zullen liggen dan de minimum sociale huurprijzen van 2008. Voor de studie van de doeltreffendheid van de minimuminkomens (zie deel 5), zullen we de sociale huur berekenen op basis van het netto belastbaar inkomen van de desbetreffende typegezinnen.

Ten tweede is er een wettelijke verandering in de berekening van de sociale huurprijs die in 2008 nog niet kon worden geïmplementeerd. Het kaderbesluit sociale huur van de Vlaamse regering (2007) regelt de huurprijs die moet worden betaald door gezinnen die een woning huren van een sociale huisvestingsmaatschappij . Vanuit het principe van betaalbaarheid mag de huurder maximaal 1/55ste van het netto belastbare inkomen aan de sociale huur besteden. Aan de hand van de markthuurwaarde van de woning wordt een maximale en minimale huurprijs vastgelegd. Bovendien worden kortingen toegekend voor de gezinslast en voor de markthuurwaarde van de sociale woning (patrimoniumkorting).

Samengevat: reële sociale huur =I/55-P-G, met: I = inkomen P = patrimoniumkorting G = gezinskorting

Voor de referentiebudgetten met sociale huur in 2008 kon nog geen rekening worden gehouden met de markthuurwaarde en de desbetreffende patrimoniumkorting. Sinds januari 2012 worden de patrimoniumkorting en de minimale huurprijs verrekend in de sociale huurprijs. Dit zorgt ervoor dat de sociale huur in de referentiebudgetten van 2013 hoger uitkomt voor grote gezinnen omdat zij worden verondersteld ruimere woningen te huren met een hogere markthuurwaarde.

Close

Woonzekerheid

Woonzekerheid, een derde doelstelling opgenomen in de Vlaamse Wooncode, is een zeer breed begrip dat in zijn geheel wordt gevat door de indicatoren kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid: “Indien de huisvestingskosten een ‘redelijk’ aandeel van het inkomen opslorpen, dan kunnen we ervan uitgaan dat er een ‘aanvaardbaar’ evenwicht bestaat op de woonmarkt (geen opvallende kwantitatieve vraag- of aanbodoverschotten). Gezinnen die bereid zijn een ‘normaal’ bedrag aan huisvesting uit te geven, kunnen in die omstandigheden gewoonlijk een woning vinden die in ruime mate aan hun wensen voldoet. Relatieve tevredenheid over het wonen en de woonomgeving is dan het gevolg, wat de woonzekerheid in de meest brede betekenis bevordert” (Heylen et al., p. 37).

Voor de huurders daarentegen speelt nog een bijkomend aspect. Zij zijn afhankelijk van de plannen die de eigenaar heeft met de verhuurde woning. Om toch de woonzekerheid van de huurders zoveel mogelijk te garanderen, heeft de federale overheid hierover diverse bepalingen opgenomen in de huurwetgeving. Belangrijk is te weten dat alle huurovereenkomsten van bepaalde duur zijn, ook diegenen die voor onbetaalde duur worden afgesloten. Vier mogelijkheden worden hier door de wetgever voorzien: (1) ofwel heeft de overeenkomst een duur van 9 jaar, (2) ofwel heeft de overeenkomst een duur van 3 jaar of minder, de zgn. overeenkomsten van korte duur, (3) ofwel heeft de overeenkomst een duur van meer dan 9 jaar, de zgn. overeenkomsten van lange duur, (4) ofwel wordt de overeenkomst gesloten voor het leven van de huurder, de zgn. levenslange huurovereenkomst. Voor al deze overeenkomsten werden bepalingen opgenomen voor de wijze waarop de huurovereenkomst kan worden beëindigd en welke termijnen hiervoor gerespecteerd moeten worden.

Close